19 住宅ローン1：住宅は賃貸か購入か？

住宅は賃貸が良いか、購入すべきかというのは、私たちが常に悩む問題ですが、私の場合、この質問には今ならやはり「購入」と答えます。ただし、自分にあった適切なものであれば、という条件付きです。

● 低金利時代の今、住宅は「買い」？

現在、住宅ローンの金利は過去最低レベルで、条件によっては年利1%台での借り入れも可能です。数年前には4～5%、1990年代には9%程だった時期もあるので、少し前に購入した人からすれば、うらやましい程の低さです。12万ユーロの借り入れで、年利1%とすると、毎月の金利支払いは12万ユーロｘ1%÷12カ月＝100ユーロとなります。

したがって、例えば今24万ユーロの借り入れを行った場合、年利2%であれば、支払う金利は月々400ユーロです。ところが、数年前に年利4%でローンを組んだ人が毎月支払う金利はその倍の800ユーロとなり、毎月400ユーロもの差が出ることになるので、この違いがよく分かると思います（しかし、数年前も金利が過去最低なので、買い時だと言われていました）。

少し前までは30年ローンでなければ買えなかった価格の物件が、今や20年ローンでも買えるようになっているので、40代半ばで、これまでに住宅を購入したことがない人にも新たなチャンスが到来したわけです。30代の人にとっても、毎月の負担が軽くなるため、チャンスが広がったことになります。

● 老後に家賃が要らないのは本当に得？

現在支払っている家賃相当額で返済分と経費を支払い、ローンの支払いを終えて、その後の家賃は不要となれば、老後に使えるお金の額はかなり違ってきます。35歳で家賃1000ユーロのアパートに住み、家賃の上昇率が年1.5%の場合、67歳までに支払う家賃は計48万8000ユーロ。30年後には家賃は1500ユーロを超えます。その後、67～85歳までに支払う家賃は計39万6000ユーロとなりますが、住宅を購入すれば、その大部分を支払う必要がなくなるため、圧倒的に有利というのが住宅購入を勧める人たち（住宅関連産業、金融機関、不動産業者など）の主張ですが、これは本当でしょうか？

巷には「住宅は買った方が得！」という広告が出回り、不動産業者や金融機関などに相談に行けば、「あなたの現在の収入なら、このくらいの値段の住宅を買えますよ」と教えてくれます。それは嘘ではありませんが、ただ、失業も減給もなく、最低限の生活費以外の出費がないという前提であったりします。銀行が提案してくれる住宅ローン・プランも、必ずしもその人の状況にあったものとは限りません。それに乗せられてしまうと、高過ぎる買い物をして後で生活が苦しくなったり、返済が思うように進まないなどという事態になりかねないので、注意が必要です。

住宅を販売する側からすれば、購入者に買える範囲でできるだけ高い住宅を買ってもらった方が儲かるわけで、支払いさえきちんとしてもらえれば、そのために購入者の外食や旅行が減ろうが、十分な年金がなくなろうが関係なく、そのようなアドバイスはしてくれません。ですから、住宅を購入する際にはローンの支払い以外のHausgeld（建物保険・管理費・修繕用積立などを含む）などの必要経費、光熱水道費、その後の生活で必要となる費用や思わぬ出費、年金も含めて計画を立て、資金的に余裕があるかどうかを見極めることが大切です。ほかにも考慮すべきことはありますが、以上を踏まえた上でなら、この低金利時代においては、やはり住宅は「買い」と言えると思います。